Me ha sorprendido profundamente el optimismo con el que algunos responsables políticos han defendido en las últimas semanas los beneficios de las limitaciones del precio del alquiler en las denominadas zonas tensionadas. Lo cierto es que aún estamos lejos de poder hablar con rigor sobre sus resultados reales.

A día de hoy no disponemos de una evaluación profunda de este nuevo sistema de regulación. Sin embargo, la experiencia cotidiana ya ofrece indicios preocupantes: encontrar una vivienda de alquiler en algunas ciudades se ha convertido en una tarea casi imposible. Por ello, me parece necesario analizar con detalle los indicadores disponibles, aun sabiendo que aún es pronto para una evaluación concluyente. El primer dato que suele citarse es la caída del precio del alquiler en Barcelona, que ha sido del 5,1% en el último trimestre. A simple vista, esto podría parecer una buena noticia. Pero el dato pierde peso cuando comprobamos que esta bajada no está reflejada en los contratos ni en las fianzas depositadas. Es decir, se trata de una caída más nominal que efectiva. Además, hay un fenómeno que está pasando desapercibido en muchos análisis: el número de nuevos contratos firmados ha caído considerablemente.

En Barcelona, por ejemplo, se redujo un 10% respecto al trimestre anterior, tras haber caído un 16% en el trimestre previo. Esto sugiere que, lejos de dinamizar el mercado, las limitaciones podrían estar desincentivando la formalización de nuevos contratos de alquiler. La reducción de contratos no es un dato menor. En anteriores evaluaciones de políticas similares ya observamos cómo, cuando se aplican límites al precio, se produce una caída tanto del precio como del número de contratos. La conclusión era clara: una regulación estricta puede reducir la actividad del mercado y aumentar la opacidad. Hoy, nuevamente, vemos señales de que los contratos se retraen, y es muy probable que el próximo análisis del stock de viviendas en alquiler nos dé más pistas sobre si realmente estamos mejor que antes. En paralelo, grandes tenedores y empresas promotoras están reaccionando de formas que deberían preocuparnos. Las promociones de “build-to-rent” —construcción para alquilar— están frenando su actividad o directamente cambiando su modelo. Y desde una óptica económica, tiene sentido. La rentabilidad del alquiler ha bajado, pero además ha aumentado el riesgo y la incertidumbre regulatoria, lo que vuelve poco atractiva esta vía de inversión. Esto tiene consecuencias financieras claras.

Cuando el riesgo sube y la rentabilidad baja, los inversores buscan otros destinos para su capital. Esto no solo frena la creación de nuevas viviendas, sino que puede tener efectos indirectos en otros sectores de la economía, como la construcción, la banca o el empleo ligado al desarrollo urbano. Los agentes inmobiliarios, por su parte, describen una situación insostenible: alta demanda, muy poca oferta, y viviendas que, en cuanto están disponibles, ni siquiera llegan a anunciarse públicamente porque ya tienen varios interesados esperando. Y cuando el producto escasea pero la demanda crece, el resultado es previsible: subidas de precios encubiertas, alquileres sin contrato, o bien viviendas que nunca llegan al mercado regulado. Otro dato revelador: estimaciones recientes hablan de hasta 360 llamadas en 10 días por cada piso nuevo que se anuncia en Barcelona.

La presión es insostenible para propietarios y para inquilinos. En ese contexto, ¿quién se arriesgaría a poner su vivienda en alquiler, con márgenes tan estrechos y riesgos tan altos? En definitiva, desde una perspectiva racional y económica, cada vez hay menos incentivos para que los particulares ofrezcan su vivienda en alquiler. El retorno financiero es menor, el riesgo es mayor, y la inseguridad jurídica crece. La alternativa de vender resulta cada vez más atractiva. Esto, a su vez, reduce aún más la oferta disponible, agudizando el problema que se pretendía resolver.

Mientras tanto, resulta significativo observar cómo algunas administraciones, como la del País Vasco, están actuando con una lógica mucho más pragmática. En lugar de aplicar las zonas tensionadas de forma indiscriminada, están negociando con cada municipio de manera individual, adaptando las políticas a las necesidades reales de cada territorio. Este enfoque diferenciado parece más eficaz que el modelo uniforme, que no distingue entre contextos muy distintos. El Gobierno vasco ha entendido algo esencial: los problemas del mercado del alquiler no se resuelven con medidas punitivas, sino con incentivos, colaboración público-privada y una estrategia adaptativa. Es probable que pronto veamos la aplicación de mecanismos como la cesión de suelo público, la bonificación del IICIO, o el impulso a programas de vivienda protegida como Bizigune.

Todo ello, con una mirada mucho más centrada en las soluciones que en los eslóganes. Al final, limitar los precios sin abordar la raíz del problema —la falta de oferta estructural— solo consigue empeorar la situación. Si de verdad queremos solucionar la crisis del alquiler, necesitamos menos ideología y más eficacia. La realidad nos está enviando un mensaje claro. Ojalá sepamos escucharlo a tiempo.